广州拍出新地王，房价要重新大涨吗
就在年前最后一个工作日，广州这座一线小隐身的城市来了一个惊雷，今年整体土拍大家都知道非常低沉和低气压，但是最后压轴出场的广州地王以迅雷不及掩耳之势就诞生了，关键还狂超原来地王1万多一平，这是给明年楼市土拍埋下伏笔吗，咱们好好分析分析。就在12月29号，大家都等着放假的这天，广州海珠琶洲西区一个住宅地块成为了广州土拍史上新地王，越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75670元一平，可售楼面价高达85247元/平，时隔两年，广州地王终于易主了。要知道，上一个广州地王还是在2020年3月城投在越秀南拿下的一个地块，那个楼面价也就6.45万一平，这次直接拉升了1.1万一平的单价。而横向比较来说，目前全国的地王是上海静安地块的10万元一平、深圳次之为8.74万的前海地王，北京原本是第三，樊家村的7.5万元/平方米，现在也被广州这块地超越了。那是不是说明楼市马上要回暖，广州房价要大涨呢，其实并不是，这块地后面还是有很多不一样的地方的。首先这次的土拍是清一色的国企来报名的，招商、越秀、保利、中海、建发等9家房企，连一家民企的影子都没看到，说明现在的民营房企日子真的难啊，估计是连拍地的保证金都不舍得交了。而起拍价达到了4.76万一平，因为现在土拍不限最高价了，所以才出现这次竞拍了两个小时的火拼才由越秀拿下了。而地块也是非常迷你的，占地2.37万平方米，实际可建面积5706平方米，所以是一个非常小的地块，即使单价拍出很高，总价也只去到了22.7亿，所以对拿地的房企负担并不是很大。另一个就是这个地块旁边就是越秀琶洲·樾楼盘，现在销售均价14万元/平方米，所以越秀是势在必得要把这个迷你的地拿下来一起配建的。所以大家可以看出来，这次的地王在年底最后一个工作日出现，象征和冲锋号的意义大于其地王本身的实际意义，要让其他开发商都看看，广州的土地还是非常可以的，不用那么悲观，大家有钱的还是来捧个钱场，没钱的可以捧个人场，因为广州现在也是挺无奈了，松绑政策是一线里面出的最快和最多的，但是市场回暖了一阵子又重新下去了，现在只能靠土拍的这种方式来调动一下情绪之类了。拿广州今年总的土拍来说，根据克尔瑞数据统计，今年广州涉宅用地供应64宗地块，最终成交43宗，其中65%以底价成交。成交总建面638.82万㎡，同比去年减少28.28%；揽金1183亿元，同比去年减少3%。可以说成绩还是比较一般的，因为这里面超一大半的地都是底价成交，没有任何溢价，这还是在一线城市的广州，而且很多外围郊区的地块连卖都卖不出去，就拿郊区的增城房价来说，二手价格已经下跌到了1.57万，在2021年曾经到达了2.01万，跌幅也是近5000一平了。而我们之前也说了，今年全国土拍大概能到4万多亿左右，具体数据还要等最终官方发布，这跟2021年高峰期的8.7万亿差了4万多亿，整体降幅是比较明显了，当然有人会说，这几年各个城市的土地供应量少了，代表新房项目开发减少，后面房价就要重新大涨。表面上看是这样的，但是本质上并不是地方不想供应，而是供应出去了房企不买单，因为房企之前拿的地和建好的房子都没消化掉，根本没有余粮再去拿新地了，就像你嘴巴里刚塞了两个大肉包，再让你塞一个进去，你是无论如何都塞不进去了，只能消化掉前面的肉包才可能继续吃下一个包子。而很多没有买房经验的小白就容易在救市政策中被忽悠进去接盘，因为现在套现的基本都是炒房客和老手，他们是经历过楼市上涨的那群人，现在都在抓紧离场，这已经是很明显的信号了。所以现在地方也会比较谨慎的拿地出来卖，很多都是拿出一些压箱底的好地块来赚吆喝，因为垃圾地块拿出来基本就等于流拍，就像大龄剩女如果还在照着自己年轻时候的高标准去找高富帅老公，那铁定是找不到的。而现在全国楼市还是处于供大于求的状态中，如果还是继续大面积拍地，那会进一步加剧新房堰塞湖的形成，现在二手挂牌已经是天量了，新房如果继续这么搞，那只会互相拆台了，根据统计局数据来看，截止11月末，商品房待售面积6.53亿平方米，同比增长18%，住宅更是增长了20.4%,已经出现连续26个月同比正增长态势，房子每月越卖越多，但是出生人口每年越来越少，接盘侠也少了，房价想涨确实是有点空中楼阁了。而且前几年很多房企拼命拿地后，不少都是高价拿的地，但是按现在的行情利润已经被压缩了非常多了，甚至还有亏本卖房的，地段好的还好说，地段不好的打5折、6折都已经是屡见不鲜了，你说开发商哪里还有勇气去拿地，所以广州的这块地没有民营房企去参加也是非常正常，违约的民企不好意思去，没有违约的民营房企没有底气去，只有国央企还有这个资金和胆量，没有足够的利润，民营房企现在是不会轻易下场拿地了。就像咱们前几天说到的武汉土拍，超90%的地块都是武汉的主城区，周边二手都超过3万了，然后房企拿的的地块在1.2万左右，即使后面降价，房企也是还能维持一定的利润空间的，这才敢于去拿地。所以现在购房者要看清楚，房企自己也要看清楚，现在市场还是二手卖的好一些，因为国资的存量房在出货，房企在明年只能走降价这条路，如果还想依靠拍地王来涨价这条老一套操作已经行不通了，也不用被地王所吸引，过去很多拿地王的房企现在啥境遇大家都看在眼里了，当然如果用这个去吸引接盘侠还是有用的，毕竟现在一线还没有完全放开限购，只要这个信仰还在，市场就一定还有需求会涌进去，这也是过去这么多轮楼市上涨后所养成的信仰使者。所以最后来说，明年的行情大概率还是新常态的阴跌，只要北京、上海、深圳还继续挤牙膏式的出政策，市场的整体走向就不会改变，短期的销量提升没法带动整体价格的拉动，底部的房源没法消化的情况下，腰部和头部的业主只能自娱自乐，毕竟，大家都是有房人，谁又能坑到谁呢，能坑的只有那些还没买房的人而已，因为二八定律决定了，真正的好房子掌握在20%的人手上，只有能吸引剩下80%的人去买那不好的房子，市场才可能循环起来，不然，买房成为少数人的游戏，注定这个蛋糕会慢慢变小的。
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