一线城市首现限购松动：广州多区放开限购全市非户籍社保“五改二”
9月20日下午，广州房地产业内就在传言“番禺、黄埔、白云要全面解除限购”等，靴子落地很快。不久后，广州市人民政府办公厅就发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），将广州住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。同时，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。至此，广州成为一线城市中首个部分放开限购的城市。番禺、黄埔、花都解除限购？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《通知》一方面贯彻落实7月24日政治局会议关于“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。在新的形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，都要退出了。政策解读显示，本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房。非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。本市户籍成年单身（含离异）人士在上述区域仍限购1套住房。据广州此前的限购规定，非广州户籍家庭在广州九区购房需连续缴纳5年个税或社保，限购1套住房。本市户籍居民家庭越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙等9区均限购两套住房。但本次《通知》和《解读》在描述限购区域中并未提到黄埔、番禺、花都和白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）部分区域，这也被市场解读为这部分未提及区域是全面解除限购。《解读》显示，政策调整自2023年9月20日0：00起施行，购房资格审核适用政策与本通知不一致的，以本通知为准。李宇嘉补充道，本次广州新政坚持有作为、有所不为的导向。住房供应弹性小（增量供应少，以存量为主），就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策；通勤便利、新广州人置业的次外围区白云、番禺靠近中心区且供应较少的部分区域业坚持原有的限购政策；旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下跌幅度非常大，库存周期也长，但依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。一二手环比双降在上一轮一线城市官宣“认房不认贷”中，广州也是跑在最前面的。8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策（即认房不认贷）。今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州房地产市场整体供求明显回落。根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6-8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在今年持续下降的趋势下突然抬头，目前已逼近17个月水平。近日，国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，广州新建商品住宅环比下降0.3%，降幅较上个月扩大0.1%；二手环比下降0.6%，降幅较上个月收窄0.4%，但二手房价格仍然是一线城市中价格跌幅最大的城市。这已是广州新建商品住宅销售价格环比三连降，且降幅不断扩大；而二手房已是四连降。克而瑞广佛区域指出，在政策落地前，不少购房者的观望情绪普遍比较浓厚。市场等待政策落地叠加传统淡季，8月成交量仅高于去年疫情高峰和今年初春节。据克而瑞统计，今年8月广州一手住宅合计网签4298套，环比下降7%；成交均价38411元/平方米，环比下降3%；二手房成交8165套，环比基本持平。值得一提的是，广州二手住宅已连续6个月稳定在月均8000套以上成交量，但成交均价32021元/平方米，是今年以来二手均价最低的一个月。
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